主租赁合同终止，次承租人疑难问题分析

出租人由于承租人的违约行为而解除租赁合同，次承租人会不会殃及池鱼？即出租人有无权利要求毫无过错的次承租人搬走？

这是一个连律师都有可能搞错的问题。

为了避免把问题延伸得太宽，我们设定一些前提：

第一，承租人转租时，取得了出租人的同意，属于合法转租。

第二，出租人与承租人的合同已经合法解除了。

第三，次承租人没有任何违约行为。

好了，现在由于承租人违约，出租人解除了租赁合同，出租人有无权利要求次承租人搬走？

第一种观点认为，从利益衡量的角度看，次承租人对于租赁合同的解除没有任何的过错，其利益应当得到保护，允许出租人赶走次承租人会导致不公平。

第二种观点认为，从合同相对性来看，承租人与次承租人的转租合同合法有效，出租人与承租人的合同解除，不应该殃及合法有效的转租合同，所以转租合同不能终止。

第三种观点认为，出租人与次承租人之间的关系应当比照“买卖不破租赁”的原则处理，出租人解除与承租人的租赁合同，转租合同不因前一手合同终止而终止，出租人与次承租人之间应按转租合同继续履行。

第四种观点认为，承租人的转租权利是基于与出租人的租赁合同关系，在租赁合同终止的情况下，承租人的转租不再具有权利基础。而且出租人未与次承租人直接形成租赁关系，所以出租人有权要求实际占用场地的次承租人撤场。次承租人只能向承租人主张违约责任或损害赔偿责任。

实践中，不少律师对此问题，持第一、第二或第三个观点，即出租人不能赶走次承租人。但是，司法实践中，法院一般会采用第四种观点。

至于为什么法院一般会采用第四种观点，实务的法理分析如下：

首先，从合同相对性原理出发，出租人和次承租人之间并无直接的租赁合同关系，出租人对转租合同的订立并无发表意见的机会，要求出租人对未经其协商而订立的合同承担权利义务有失公允。

其次，《合同法》中的“买卖不破租赁”原则是法定原则，在法律无明文规定的情况下，不宜对该原则进行扩展性适用。

最后，从遵循意思自治原则出发，出租人和次承租人在租赁合同解除后，完全可以通过协商，另行订立租赁合同。

好了，本期问题解读完毕，我们有机会再聊。